Hỏi: Việc minh bạch hóa thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản (BÐS) được quy định như thế nào?
Ðáp: Nghị định số 02/2022/NÐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BÐS đã quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh BÐS, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BÐS; các loại hợp đồng mẫu kinh doanh BÐS; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BÐS.
Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BÐS phải đáp ứng các điều kiện: phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh BÐS; phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh BÐS), tại sàn giao dịch BÐS (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BÐS) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về BÐS đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BÐS đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm BÐS được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm BÐS đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Ðối với các thông tin đã công khai, sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi; chỉ kinh doanh các BÐS có đủ điều kiện theo quy định.
Hỏi: Vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BÐS được quy định ra sao?
Ðáp: Nghị định số 02/2022/NÐ-CP đã bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BÐS. Tuy nhiên, Nghị định số 02/2022/NÐ-CP quy định đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BÐS theo quy định của pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh BÐS, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định. Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Hỏi: Ðiều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quy định như thế nào?
Ðáp: Nghị định số 02/2022/NÐ-CP của Chính phủ quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện: có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết; thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.
Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định.
H.Y
.jpg)
