Ngày 28/11/2025, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 40/2025/QĐ-UBND quy định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Theo đó, một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại điểm Đ khoản 2 điểm Đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP như sau:
- Đối với khu đất thực hiện khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn (chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng lô nền, không xây dựng nhà ở)
+ Thời gian bán hàng: Quy mô dự án dưới 20ha: Thời gian bán hàng 02 năm; Quy mô dự án từ 20ha đến dưới 40ha: Thời gian bán hàng 03 năm; Quy mô dự án từ 40 ha đến dưới 50ha: Thời gian bán hàng 04 năm; Quy mô dự án từ 50ha trở lên: Thời gian bán hàng 05 năm.
+ Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ Sau 24 tháng kể từ thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
+ Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
- Dự án xây dựng khu chung cư bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp
+ Thời gian bán hàng: Diện tích sàn xây dựng dưới 20.000m2: Thời gian bán hàng 02 năm; Diện tích sàn xây dựng từ 20.000m2 đến dưới 50.000m2: Thời gian bán hàng 03 năm; Diện tích sàn xây dựng từ 50.000m2 đến dưới 100.000m2: Thời gian bán hàng 04 năm; Diện tích sàn xây dựng từ 100.000m2 trở lên: Thời gian bán hàng 05 năm.
+ Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ Sau 24 tháng kể từ thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
+ Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
- Đối với dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
+ Thời gian bán hàng: Được tính bằng thời hạn cho thuê đất trừ số năm xây dựng công trình.
+ Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Được tính từ sau khi kết thúc thời gian xây dựng công trình theo tiến độ thực hiện dự án.
+ Tỷ lệ bán hàng: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
+ Tỷ lệ lấp đầy: Địa bàn các phường trên địa bàn thành phố: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu phát sinh doanh thu là 70%; tỷ lệ lấp đầy tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa 100% thì giữ tỷ lệ ổn định này cho đến hết thời gian thực hiện dự án. Địa bàn các xã trên địa bàn thành phố: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu phát sinh doanh thu là 60%; tỷ lệ lấp đầy tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa 100% thì giữ tỷ lệ ổn định này cho đến hết thời gian thực hiện dự án.
- Đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
+ Áp dụng đối với sản phẩm kinh doanh là cho thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng: Thời gian bán hàng: Được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của Quyết định này; Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Sau thời gian hoàn thành xây dựng của dự án; Tỷ lệ bán hàng: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số); Tỷ lệ lấp đầy: Không xác định đối với trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Áp dụng cho trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao: Thời gian bán hàng: Được tính bằng thời hạn giao đất, cho thuê đất trừ số năm xây dựng; Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng; Tỷ lệ bán hàng: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số); Tỷ lệ lấp đầy: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu phát sinh doanh thu là 50%; tỷ lệ lấp đầy tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa 100% thì giữ tỷ lệ ổn định này cho đến hết thời gian thực hiện dự án.
- Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
+ Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh Chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng 2% trên doanh thu.
+ Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh Được tính bằng tỷ lệ 15% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP) và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐCP.
- Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đối với dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng lô nền, không xây dựng nhà ở; dự án có xây dựng nhà ở (bao gồm dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng lô nền, có xây dựng nhà ở một phần) và dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
+ Thời gian xây dựng: Quy mô dự án dưới 20ha: Thời gian xây dựng 02 năm; Quy mô dự án từ 20ha đến dưới 40ha: Thời gian xây dựng 03 năm; Quy mô dự án từ 40 ha đến dưới 50ha: Thời gian xây dựng 04 năm; Quy mô từ 50ha trở lên: Thời gian xây dựng 05 năm.
+ Tiến độ xây dựng: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
+ Thời điểm bắt đầu xây dựng: Được tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
- Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đối với dự án xây dựng khu chung cư bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp và dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
+ Thời gian xây dựng: Diện tích sàn xây dựng dưới 20.000m2: Thời gian xây dựng 02 năm; Diện tích sàn xây dựng từ 20.000m2 đến dưới 50.000m2: Thời gian xây dựng 03 năm; c) Diện tích sàn xây dựng từ 50.000m2 đến dưới 100.000m2: Thời gian xây dựng 04 năm; Diện tích sàn xây dựng từ 100.000m2 trở lên: Thời gian xây dựng 05 năm.
+ Tiến độ xây dựng: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
+ Thời điểm bắt đầu xây dựng: Được tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:
- Đối với đất phi nông nghiệp
+ Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất Điều chỉnh tăng hoặc giảm tương ứng với chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục, vui chơi giải trí, công viên của khu đất, thửa đất so sánh với thửa đất định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.
+ Điều kiện về giao thông: Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) tiếp giáp với dự án, khu đất, thửa đất. Độ rộng đường càng lớn thì thuận lợi hơn đường nhỏ: Mức điều chỉnh không quá 20%; Kết cấu mặt đường (đường nhựa, bê tông, trải đá cấp phối, đất) tiếp giáp với dự án, khu đất, thửa đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất: Mức điều chỉnh không quá 20%; Số mặt đường tiếp giáp (02 đường giao thông trở lên) của dự án, khu đất, thửa đất (bao gồm đường, hẻm): Mức điều chỉnh không quá 20%.
+ Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Điều kiện cấp nước (gồm: Tốt, trung bình, kém): Mức điều chỉnh không quá 10%; Điều kiện thoát nước (gồm: Tốt, trung bình, kém): Mức điều chỉnh không quá 10%; Điều kiện cấp điện (gồm: Ổn định, trung bình, không ổn định): Mức điều chỉnh không quá 10%.
+ Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
+ Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
+ Hiện trạng môi trường, an ninh Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
+ Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện dự án hoặc đất có thời hạn: Mức điều chỉnh không quá 20%; Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không thực hiện điều chỉnh.
+ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định: Mức điều chỉnh không quá 15%.
- Đối với đất nông nghiệp
+ Năng suất cây trồng, vật nuôi Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
+ Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
+ Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
+ Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất: Mức điều chỉnh không quá 15%.
+ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: Thực hiện theo quy định tại khoản 8 Điều 11 của Quyết định này.
- Cách thức điều chỉnh để xác định mức độ điều chỉnh cho từng trường hợp cụ thể, tổ chức thực hiện định giá đất chứng minh cụ thể trong Báo cáo thuyết minh phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
Quyết định này có hiệu lực từ ngày 28 tháng 11 năm 2025.
Văn Dũng-Sở Tư pháp
