Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội có hiệu lực thi hành kể từ ngày ban hành, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024.
Điều kiện thu hồi phần diện tích đất còn lại
Điểm đáng chú ý của Nghị định số 49/2026/NĐ-CP là quy định cụ thể tại Điều 3 về trường hợp Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được, sau khi chủ đầu tư đã thực hiện thỏa thuận với đa số người sử dụng đất trong phạm vi dự án. Theo đó, trường hợp dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng hết thời hạn hoặc thời gian gia hạn mà vẫn còn phần diện tích không thỏa thuận được, thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định
Quy định này tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để xử lý dứt điểm các dự án bị “treo” kéo dài do vướng mắc trong thỏa thuận, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.
Quy định cụ thể cách xác định diện tích và số người đã thỏa thuận
Nghị định số 49/2026/NĐ-CP cũng quy định chi tiết cách xác định diện tích đất đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án. Diện tích này được căn cứ theo hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc mua bán tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không bao gồm diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý hoặc diện tích đất của người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng và không có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất.
Đồng thời, Nghị định làm rõ cách xác định số lượng người sử dụng đất phải thỏa thuận, theo hướng đơn giản, thống nhất: hộ gia đình, nhóm người chung quyền sử dụng đất, vợ chồng, cộng đồng dân cư đều được tính là 01 người sử dụng đất; trường hợp một người có nhiều thửa đất trong phạm vi dự án cũng chỉ tính là 01 người sử dụng đất. Cách tính này góp phần tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình tổ chức thực hiện trên thực tế.
Thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
Đối với phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh là cơ quan xem xét, thông qua việc thu hồi đất theo đúng thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15. Trường hợp dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư, việc xem xét thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Quy định này bảo đảm sự kiểm soát chặt chẽ về thẩm quyền, tránh lạm dụng cơ chế thu hồi đất, đồng thời nâng cao vai trò giám sát, quyết định ở địa phương.
Quy định về xác định chênh lệch giá đất
Nghị định số 49/2026/NĐ-CP còn quy định việc xác định số tiền chênh lệch giữa giá đất đã thỏa thuận với người sử dụng đất và giá đất tính theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong phạm vi dự án. Đây là nội dung quan trọng, góp phần bảo đảm minh bạch, công bằng trong bồi thường, hạn chế khiếu nại, tranh chấp phát sinh.
Tóm lại, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã cụ thể hóa rõ ràng các cơ chế, chính sách của Nghị quyết số 254/2025/QH15, tháo gỡ những “điểm nghẽn” lớn trong thực tiễn triển khai các dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận, qua đó góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và nâng cao hiệu lực, hiệu quả thi hành Luật Đất đai năm 2024./.
Tác giả: Đặng Ngọc – Sở Tư pháp
